2024年西班牙购房非居民抵押贷款全解！揭秘被拒绝按揭贷款的5个原因！

在西班牙获得抵押贷款是一个宝贵机会，尤其是在利率2.8%至3.5%之间较低的情况下。西班牙银行为外国投资者提供了许多优势，这使他们的产品有别于欧盟的其他银行产品。非居民可以在证明其收入和目标后获得抵押贷款。此外，自2019年以来，西班牙的抵押贷款法允许以多种货币贷款，允许以欧元以外的不同货币还款。然而，外国申请人必须遵守某些可能影响其审批的限制。接下来一起详细阅读移路通出国为各位西班牙购房申请人汇总的这份：<2024年西班牙非居民抵押贷款细节>。

 

 

非居民在西班牙的抵押贷款

 

希望在西班牙购买房产的外国申请人分为两类：居民和非居民，西班牙银行为每一类提供了一份单独的要求清单，对其他欧盟国家以及经济和货币稳定的国家（如英国、美国、加拿大、日本和澳大利亚）的债务人表现出更大的宽容。相反，西班牙银行机构对来自经济不稳定和政治气候动荡国家的潜在借款人表现出较少的灵活性。

 

对外国债务人的要求

 

西班牙的外国居民可以在以下条件下获得抵押贷款：

 

-贷款金额最高可达房产价值的70-80%；

 

-按揭还款期限最长为30年；

 

-居民的税率比非居民低2-3%；

 

-月供不得超过投资者总收入的35%。

 

非居民可以在下列条件下获得抵押贷款:

 

-贷款金额高达房产价值的60–70 %；

 

-房贷还款期限最长20年；

 

-该比率平均比上述居民抵押贷款税率高2-3%；

 

-月供不得超过投资者总收入的35%。

 

移路通出国注意：居民和非居民都必须提供用于首付和月供的收入合法性的证据。

 

西班牙的抵押贷款条件

最大LTV比率	70%
最低贷款额	50,000 欧元
固定利率	年息2.5%起
贷款期限	最高30年
债务人的最低年龄	18岁
贷款期限结束时债务人的最大年龄	65岁
按揭贷款占每月收入的最高百分比	35%

 

移路通出国建议：不同的银行为非西班牙居民制定了自己的抵押贷款最低和最高限额。平均而言，最低贷款额为5万欧元，最高贷款额各不相同，最高可达290万欧元。许多银行提出了一个条件，要求购买房产的最低价值从10万至20万欧元不等。

 

西班牙抵押贷款的利率和类型

 

西班牙有三种利率：固定利率、浮动利率和混合利率。

 

固定利率

固定利率在整个贷款期限内保持不变。任何经济事件都不会影响其初始规模。这种贷款为债务人提供了保护，使其免受利率上升的影响，但在某些时期可能会超过浮动利率。

 

浮动利率

在浮动利率贷款中，合同规定利率每6至12个月根据欧洲银行间同业拆借利率的变化而变化。当利率预计在不久的将来会下降时，选择这样的贷款是有前景的。

 

混合利率

混合抵押贷款形式，最初几年以固定利率还款，然后改为浮动百分比。它适合那些计划在最初几年偿还大部分贷款的投资者。

 

 

在西班牙获得抵押贷款的过程

 

获得抵押贷款的整个过程包括几个阶段，从选择房产开始。有必要完成以下步骤：

 

选择银行并开立账户。现阶段，投资者正在考虑几家银行的抵押贷款计划：利率和信贷条件。选择银行并在其中开户，将来将从中支付首期付款和相关费用。

 

提交申请并签署初步协议。正在与个人信息银行（FIPER）起草一份初步协议。

 

对财产的独立估价。专业持牌公司评估房产的真实价值、技术条件和位置。

 

收集必要的文件并等待银行的决定。在这个阶段，申请人收集、加注、翻译成西班牙语，并应银行的要求提供所有必要的文件。银行对可能的贷款金额作出决定。

 

签署最终合同并支付第一笔款项。如果银行的决定是肯定的，最终版本的抵押贷款协议签署，然后投资者转移首期付款。在这一阶段，交易在国家登记处登记。

 

按揭付款。在这一阶段，投资者根据合同规定的程序按月付款。

 

所需文件

申请人是西班牙居民和非西班牙居民，所要求的文件各不相同。

 

非西班牙居民的文件：

 

国际护照及其复印件；

 

西班牙的NIE（外国人的税号）；

 

与卖方和开发商签订的房地产储备协议；

 

估价人对估价对象市场价值的结论；

 

上一年的雇佣合同和工资单；

 

确认额外收入（如有）：股息、租金收入、财产所有权等；

 

本年度和以前年度的纳税申报表；

 

显示过去12个月现金流量的银行对账单。

 

此外，对于企业主和独资企业主：

 

公司注册证书及创始人姓名；

 

该公司过去两年的资产负债表。

 

西班牙居民的文件（除上述文件外）：

 

核实在西班牙的合法居留权（居留许可）；

 

西班牙主要银行账户摘录；

 

确认定期支付租金/水电费；

 

西班牙信用记录；

 

工作经历、收入申报和养老基金缴款。

 

注意事项：所有文件必须在接收国加注，并由宣誓的西班牙语翻译人员翻译成西班牙语。

 

债务人的权利和责任

 

在西班牙以抵押贷款购买房产的投资者有义务：

 

按照规定的截止日期按时支付合同规定的金额；

 

在一个月内通知债权人工作地点的变化、家庭、护照数据、居住地点的任何变化；

 

未经债权人同意，不得重新开发公寓和其他导致物品价值下降的变更。

 

 

投资者有权：

 

提前还清抵押贷款；

 

在与债权人达成协议的情况下，出售带有未偿抵押的财产。

 

在西班牙获得抵押贷款的成本

 

在西班牙申请抵押贷款时，投资者必须考虑相关成本：

 

办理抵押贷款手续费为贷款金额的1%至2%；

 

独立专家对这处房产的估价约为300欧元；

 

购买住房的保险在整个抵押期间每月约为30欧元；

 

债务人的医疗保险。

 

移路通出国提醒注意事项：在西班牙，提前偿还抵押贷款通常会受到罚款，即剩余债务的0.5%。

 

此外，购买公寓时，您需要缴纳税款：购买一级房产的增值税（10%）和印花税（0.5-2%），购买二手房产的转让税（6-10%）。

 

在西班牙申请抵押贷款时的额外费用

财产估价	大约300欧元
财产保险	每年物业费的0.2%
抵押登记费	贷款金额的2%
提前偿还贷款的罚款	剩余债务的0.5%（利率可能因银行而异）

 

被拒绝按揭贷款的5个原因

 

就业：主要标准是证明有永久合法的收入来源和债务人在某一专业领域的经验。此类证据是至少2年的总工作经验和在当前工作地点的经验——至少6个月，对于企业主来说——公司活动的证据至少1年。

 

收入水平：银行的最低要求是每月偿还的贷款不得超过债务人收入的35%。通过这样做，客户保证及时付款。

 

投资者的年龄：投资者的理想年龄被认为是25至55岁。

 

良好的信用评分：其中一个关键因素是申请人曾经或现在居住在西班牙和其他国家的银行有长期积极的信用记录。过去5年中按时偿还的中小企业贷款有助于获得良好的信用评级。在没有信用记录的情况下，银行做出积极决定的概率很低。

 

财产：贷款审批还受到财产质量的影响：财产状况、翻新的必要性、文化遗产的状况、财产的位置和所有权形式。

 

 

西班牙哪些银行提供抵押贷款？

 

西班牙的抵押贷款由许多银行提供：Sabadell、BBVA、Bankia、Santander、Deutsche Bank、Ing Direct、La Caixa、Bankinter、Abanca等。银行对债务人的主要要求和发放抵押贷款的条件相似，但申请人应与购买房产的房地产中介机构或开发商协商与一家或另一家银行签订抵押贷款协议的可能性。

 

银行对债务人的要求

 

银行对债务人的主要要求是确认其财务生存能力、工作经验和收入的合法性。申请人在提交申请时必须年满21岁且不超过70岁。额外的要求包括支付第一笔款项，金额至少为房产价值的30%。

 

银行对财产的要求

 

银行对房产的主要要求是它必须具有流动性。大多数情况下，一手房产和二手市场上状况良好的房地产都被批准获得抵押贷款。独立评估员的服务用于检查物业的状况。

 

向不同银行多次申请

 

获得抵押贷款过程中的策略之一是同时向西班牙的不同银行提交多份申请。它增加了以更优惠的条件获得抵押贷款的机会。申请抵押贷款时，最简单的方法是使用房地产中介的抵押贷款经纪人的服务，通过该服务达成买卖交易。

 

抵押计算和付款示例

 

投资者在Costa Blanca的一栋新建筑中购买公寓，价值15万欧元，首付50%（7.5万欧元）。需要7.5万欧元的抵押贷款，平均固定利率为3%。在这种情况下，抵押贷款将花费约1500欧元，购买的总成本为1.9万欧元，其中1.7万欧元是购买税。购买一套公寓的总费用将达到2050万欧元。

 

按揭买房有利可图吗？移路通出国认为，从长远来看，欧盟的抵押贷款是一种可靠的金融工具，可以让你在西班牙购买房产，起始资本为房产价值的30-40%。考虑到低利率、用欧元以外的货币支付的可能性以及西班牙银行对外国债务人的忠诚度，抵押贷款使得即使在支付抵押贷款后也有可能获得租金收入。抵押贷款支付完成后，该房产可以出售，包括价值显著增加。在抵押贷款买房时，投资者将无法申请西班牙黄金签证计划，因为该计划，只支持一次性付清房款。

 

移路通出国建议：以上内容就是完整的<2024年西班牙非居民抵押贷款细节>，随着西班牙购房移民的“关停”热度，越来越多的投资人想紧抓住“黄金签证”这一末班车。对于非欧盟国家公民来说，申请者只需投资至少50万欧元的房产，一家三代即可获得西班牙居留身份。