希腊深陷住房危机，“商改住” 红利为何让投资者疯狂？

希腊《每日新闻》援引欧盟统计局的最新数据报道称，希腊国民每年用于住房支出的金额占可支配收入总额的 35.2%。这一比例远高于丹麦的 25.9% 和德国的 25.2%，几乎达到整个欧盟平均水平的两倍 。

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这一数据背后，折射出希腊住房市场深陷供需失衡的困境。作为旅游热点国家，希腊每年接待数以千万计的游客，2024年全年游客量超过3500万人次。大量房东看准旅游业带来的商机，房产市场上超过60%的房屋用于针对游客群体的短租，导致本已紧张的长租房源进一步减少，特别是在雅典等主要城市，长租房数量较2020年减少了近25%。

为应对这一局面，希腊总理基里亚科斯・米佐塔基斯在2023-2024年间，提出了一系列措施。一方面，政府计划通过税收优惠鼓励约60万套封闭式公寓进入租赁市场；另一方面，限制Airbnb等短租平台的扩张，要求热门地段的短租房源数量缩减30%。这些举措旨在平衡住房市场的供需关系，缓解居民住房压力。

在此背景下，希腊购房移民“商改住”政策应运而生，并于2024年9月起正式执行。该政策预计可盘活超过4000处闲置商业地产，新增1.5万个就业岗位，同时也会为政府带来预计6000万欧元的财政收入。

自2024年9月1日新政正式实施以来，“商改住”项目在市场中引发了广泛关注，同时也让不少投资者心存疑虑。为了解答这些疑问，以下是移路通出国针对高频疑问的解读：

1、“商改住”项目要怎么选择呢？

首先，选择地段优越的房产是关键，不论是自住还是出租都非常便利。例如雅典北部、雅典市中心商业区和雅典南部，这些区域的基础设施和配套设施完善，是理想的选择。

其次，应关注开发商的实力。大型开发商具备雄厚的资金实力，能够拿下优质地段的商业地产，并进行全面的升级改造，包括楼体结构、消防系统、水电暖等配套设施的优化。这不仅对开发商的设计和施工团队提出了高要求，也确保了项目的质量和安全性。

相比之下，市面上一些零散孤立的“商改住”项目存在诸多问题。例如，某些项目仅在一楼设有一小商铺，楼上仅有寥寥几套改造房，多由名不见经传的小型开发商操刀。由于资金和技术的限制，这些小型开发商往往只能进行简单的装修改造便仓促推向市场。虽然表面看来价格较为亲民，但实际上居住体验大打折扣，后期维修成本高昂，房产价值也难以得到有效保障。

2、“商改住”手续批复会批不下来吗？

首先需要明确的是，希腊政府推出“商改住”项目的主要目的是为了解决住房供需矛盾、盘活闲置商业地产，进而推动经济发展。因此，政策上给予了大力支持。然而，这并不意味着手续不存在任何挑战。从这家开发商的筹备流程来看，前期工作相当繁杂且精细。

他们会组织专业的建筑、结构和法务团队对商业地产进行全面的评估，类似于全方位的“体检”。只要开发商具备专业能力、准备充分，并严格遵循相关法规，通过审批是完全可行的。

3、后续会再上一些优质的“商改住”房产吗？

自去年年初以来，这家开发商便开始布局“商改住”领域，筛选了大量商业地产，并优先锁定了一批优质物业。在最近的项目选择过程中，他们明显感受到，优质商业地产（如地段优越、结构稳固、布局合理的物业）变得更加稀缺。大多数现有商业地产楼龄较长，空间布局欠佳，改造难度大且周期长，导致所需资金成本较高，这将直接影响未来项目的单价。

1 月 3 日，西班牙政府公布了将于 4 月 3 日正式关停黄金签证的重磅消息。此前，希腊凭借 25 万欧元起的购房移民政策，已吸引众多海外投资者。如今西班牙关停相关政策，希腊将成为欧洲申根区唯一可通过购房移民的国家。据开发商反映，希腊商业改住宅的房产资源逐渐减少，价格持续攀升。加上从西班牙转移过来的投资需求，供需关系进一步失衡，房价将被迅速推高。所以，建议有希腊移民计划的投资者尽早选房，现阶段房源相对充足，价格也比较合理。