希腊黄金签证，25 万欧元背后的残酷真相，99% 的人都不知道！

近年来，希腊的 “黄金签证” 计划凭借25万欧元的超低投资门槛，吸引了无数投资者，尤其是通过购房获取居留权的方式，更是备受青睐。不少人以为抓住了移民捷径，却不知这背后隐藏着诸多陷阱。从选房时可能遭遇的房产质量、产权纠纷，到购房后在签证办理、后续维护等环节，都存在极易被忽视的问题。这篇文章将为你全面梳理从投资到落地的各个环节，帮你看清希腊黄金签证项目的风险与挑战，助你避开潜在的坑。

1、选房前

在选择房产之前，首先要明确自己的移民目的，不同的需求决定了选房的方向：如果计划长期居住在希腊，应重点关注房屋的户型、周边设施、交通便利性等因素。尤其是在选择二手房时，检查房屋的结构、装修及维护状况十分重要。投资价值，如果购买房产是为了投资回报，肯定是选择在雅典、塞萨洛尼基等大城市或热门旅游区的房产，希腊移民涨价以后，此类地区投资门槛已经升至80万欧元。如果目标仅仅是获取居留身份，可以选择较为便宜的房产，25万欧元的商改住是目前性价比最高的方式。

2、过户环节最关键

购房过程中的过户环节至关重要，特别是如果购买的是二手房。二手房交易在希腊的房地产市场中最为常见，那就意味着房产材料的完整性和合法性可能存在问题。许多人忽视了这些潜在的法律风险，导致日后陷入纠纷。过户前必须聘请经验丰富的移民律师，确保房产手续合法、没有纠纷。律师会帮助确认房产是否有抵押、违建或者其他法律问题，并确保产权清晰无误。希腊的二手房交易中，材料缺失的情况常有发生。比如，房屋的建筑许可证、土地使用权证明等，特别是在希腊较为偏远的地区，一些房产的历史材料可能不完整。因此，在购买前，需对这些材料进行详细核查，避免因缺少必要证件而影响过户。

由于近几年希腊购房移民的火爆，过户流程的速度可能较为缓慢。很多购房者会因处理不当而遭遇延期，因此需要耐心等待并与律师保持沟通，确保每个环节都顺利推进。

3、购房相关税费

购房不仅仅涉及房款，希腊的房产交易税及相关费用也是每个购房者必须关注的重点。购房后还会产生一系列的税费，合理预估这些费用可以帮助申请人更好地规划预算。

房产交易税：购买房产时，需要支付房产交易税，税率一般为购买价格的3%左右。此外，如果是新建房产，还需支付增值税。其他费用：除了房产交易税，购房还涉及市政税、房产公证费、土地注册费、购房律师费等。此外，开设税号、转账费用等也需要额外支付。

持有房产期间的税费：持有房产期间需要支付房屋持有税、物业费、个人所得税等税费。还需支付会计费、房屋保险费、房屋托管费以及日常的水电费。

4、携带子女的年龄问题

希腊的黄金签证允许移民申请人携带子女一起申请，但有年龄限制。希腊法律规定，申请人可以携带21岁以下的子女，但如果子女已满18岁且未满21岁，申请人仍可为其申请居留，但存在时间限制。

年龄限制：若子女超过24岁未能成功取得希腊国籍，黄金签证将失效。因此，如果有子女计划一起移民，建议尽早办理申请，或直接让子女做主申请人（年满14周岁）。

二胎以上家庭的考虑：对于有多个子女的家庭，尤其是二胎以上家庭，考虑到携带子女的要求和房产绑定的限制，不建议选择通过购房移民希腊。

5、没有工作权利

通过购房获得希腊黄金签证后，虽然可以获得居留身份，但这一身份并不允许在希腊本地合法工作。换句话说，只能通过投资、经营企业等方式获得收入，而不能像当地居民一样找工作。

6、身份与房产的绑定

希腊的黄金签证政策有一个重要特点，就是身份与房产严格绑定。如果选择通过购房移民并获得居留身份，那么居留身份与所购买的房产直接挂钩。一旦决定出售房产，希腊的黄金居留卡将随之失效。

因此，在购房时必须考虑到这一点，加入未来计划出售房产，需做好相应的计划和替代方案。否则，一旦失去房产，可能会影响居留身份。

7、入籍很难

不少来咨询的朋友因为了解到身份和房产捆绑，想了解入籍希腊。想拿希腊护照其实很难：根据希腊的国籍法，申请人需要在希腊合法居住至少7年，居住期间，申请人需要在希腊基本生活，包括有合法且稳定的收入来源，确保能够自给自足，不依赖社会福利。还有一个难点是需要考希腊语，达到A2的水平。