爱尔兰房地产投资攻略，签订合同入住了解！

事实上，房地产投资需要精明的战略和市场洞察力。在爱尔兰，卖家和中介机构可能会利用中国买家的热情，将价格推高到离谱的地步。聘请一位知识渊博、值得信赖的专业人士对于驾驭这种策略至关重要。他们提供了宝贵的建议，确保你不会成为高价交易的牺牲品。不要天真地玩弄他们的手腕；相反，用专业知识赋予自己权力，让自己做出明智的决定。在这个竞争激烈的环境中，有一个经验丰富的盟友在你身边不仅是有利的，也是非常有必要的。

1、同意出售

一旦您的报价被接受，该房产即被视为已同意出售，您需要向房地产经纪人支付预订押金。预订押金各不相同——可以是特定金额，例如5,000欧元，也可以是您所提供报价的一小部分。在您签署合同之前，预订押金可退还。
支付预订押金是向房地产经纪人发出的强烈信号，表明您打算购买该房产，并且通常意味着该房屋在三到四个星期内不会再次投放市场。

在您的报价被接受后，房地产经纪人将准备一份销售详细信息文件，并将其发送给卖方的律师和您的律师。该文件包含价格、销售条件、预计成交日期（您将获得房产钥匙的日期）以及所有参与销售的人员的姓名和地址的详细信息。
您的律师在这里扮演重要的角色，因为TA会帮您审核所有的材料和文件是否是对您的利益最大化，所以好的购房律师非常重要。

卖方律师收到房地产经纪人的销售详细信息后，他们会将房产销售合同以及房产契据副本发送给您的律师。产权契约是显示特定财产所有权的法律文件。每次所有权发生变化时，都会起草一份新的契约来显示变化。

2、完成购买

1）仔细检查
您应该考虑聘请自己的测量师、工程师或建筑师来进行详细的结构测量，特别是如果您购买的是较旧的房产。这将突出显示您在提出报价时可能没有意识到的任何问题。例如，如果您的测量员发现屋顶需要更换，您可能会更改报价以解决此问题，或者决定不购买该房产。
如果您在拍卖会上购买房产，您通常会在拍卖前完成调查。向拍卖师询问拍卖的条款和条件，这些条款和条件将在拍卖日期之前提供。

2）问题清单
如果您购买新建房屋，一旦所有工作完成，您和您的律师将收到建筑商的完工通知。收到此通知后，您应该安排起草一份问题清单——这是一份未完成的工作或您想要纠正的问题的列表。一般来说，问题清单的项目示例包括：天花板或墙壁出现裂缝；门不能正常打开和关闭；抹灰工作不均匀；电灯开关坏了；接线松动；管道漏水等等。

您可以自己列一份问题清单，但最好聘请一位在这方面有经验并且知道在购买新房时要检查哪些地方的建筑师、工程师或特许测量师。一旦问题清单完成，您就可以向建造者提供一份副本。然后，建筑商将努力修复这些问题。

您应该对新房产进行最终检查，以确保所有问题都已修复。您可以自己执行此操作，也可以与您雇用的负责完成问题清单的人一起执行此操作。如果您希望他们与您一起检查房产，雇用他们的成本可能会更高。

在签署任何合同之前，请考虑与建筑商商定缺陷责任期。这意味着您同意建筑商将免费解决在一定时间内出现的任何进一步问题。有时，您可以扣留房产购买价格的一小部分，直到该期限结束。首先与您的律师讨论此事，看看是否可行。

3）提取贷款
在您的银行释放您的抵押贷款资金之前，您需要完成许多步骤。

4）进行估值
一旦同意出售房产，您将需要安排估值。您的贷方需要在正式同意借钱给您购买房产之前完成专业评估。估值只会考虑房产的总体状况和位置。估价师会将他们的估值发送给您的贷方，贷方将在此估值的基础上提出正式的贷款报价。

5）房屋保险
在获得抵押贷款之前，您需要购买房屋保险。一旦同意出售房产，您就应该开始寻找保险公司，以便在交易结束时为房屋提供保险。如果您购买公寓，建筑物保险应包含在您的管理费中，因此您无需自行安排。但是，您可能仍想在入住前购买财物保险。

3、交换合同并搬入新家

1）抵押贷款审批
一旦满足抵押贷款的所有条件，您的贷方将批准您的房产贷款和金额，并向您发送正式的邀约函（Letter of Offer）。这列出了贷方为您提供的抵押贷款的详细信息，包括：抵押贷款的价值、期限、费用和还款时间表；要购买的房产的地址和描述；适用于优惠的任何条款和条件；抵押贷款优惠的到期日；您的银行会将您的邀约函副本以及其他法律文件发送给您的律师，因此您应该在收到邀约函后尽快安排与您的律师会面。

2）签订合同
您的律师将与您解释并填写各种文件。如果您对所有细节感到满意，您就可以通过您的律师正式接受贷方的邀约函。您的律师还将检查合同是否齐全，如果他们对合同感到满意，您将签署两份合同副本。您的律师会将这两份副本退还给卖方的律师。此时，您已合法同意购买该房产。

然后，您需要支付定金，通常是购买价格的10-20%，具体取决于您是否是首次买家，减去您已支付的任何预订押金。您将款项支付给您的律师，律师将安排通过卖方律师将款项支付给卖方。

一旦卖方律师收到已签署的合同和您的定金，他们和卖方将签署合同副本并将其返还给您的律师。此时，卖方已合法同意向您出售其财产。两位律师将安排最终成交日期和时间，在此阶段您将获得房产钥匙。在此之前，必须支付剩余的钱，这意味着您的贷款的所有文件和批准必须完成并由您的律师返还给您的贷方。

当您的贷方确信他们已收到所有文件并且一切正常，抵押贷款支票将发送给您的律师。您的律师将安排通过卖方律师将这些资金转给卖方。

3）印花税
印花税是您购买房产时缴纳的税款。对于价值不超过100万欧元的房产，税率为购买价格的1%，超过该金额的税率为2%。您的律师将安排为您支付印花税，但请记住，您需要在交易完成时向您的律师支付这笔钱。

4）地产税
购买或出售房产时，您可能需要缴纳部分或全部地产税 (LPT)，该税是针对爱尔兰所有住宅房产征收的，具体取决于您一年中购买或出售的时间。LPT目前的支付截止日期是每年11月1日。请访问revenue.ie，了解有关LPT的更多信息。

5）登记费
登记费是与在契约登记处或土地登记处登记所有权相关的费用。费用从400欧元到800欧元不等，具体取决于房产的价值。在此获取有关费用的信息：www.prai.ie

6）领取钥匙并入住
剩余款项在约定的成交日期和时间之前转移给卖方后，房地产经纪人会打电话给您并解释一切都已准备就绪，可以成交。房地产经纪人还会提醒卖家截止日期和时间。

如果您还出售房产，您应该尝试在同一天交换合同和成交，这样您就可以直接搬进新家（如果可能的话）。一旦房地产经纪人告诉您钥匙已准备好可以领取，该房产就正式属于您了，因此卖方必须已经离开该房产，并移走了所有未包含在销售中的物品。
现在您还有责任确保该房产的安全，因此，如果您不立即入住，您仍然应该参观该房产。确保您拥有适当的保险，请记住，如果房屋长期空置，某些保单可能无法完全承保您。您可能还需要考虑换锁，因为前房主可能之前还向其他人提供了房产的钥匙。